Рынок жилищной ипотеки.

Затянувшийся процесс становления системы ипотечного кредитования в России — это во многом следствие отсутствия системного институционального подхода в разработке кредитной политики на рынке жилья.

Процесс дальнейшей специализации ипотечных кредитных организаций обусловлен, по мнению Гэррета, необходимостью высокого профессионализма и компетентности в различных сегментах ипотечного бизнеса: «Для открытия кредитов и их финансирования нужны совершенно разные умения... нет оснований считать, что компетентность в одной области подразумевает компетентность в другой».

Традиционно кредиты на частное жилищное строительство и покупку домов выдавали и обслуживали специализированные кредитные организации. С возникновением секьюритизации появилась возможность продавать и обслуживать ипотечные кредиты. В результате перестройки ипотечного кредита акцент сместился на фрагментацию. Гэррет описывает перестройку ипотечного кредита как новую парадигму ипотечного бизнеса, отмеченную «децентрализацией и развязыванием системы жилищного финансирования», Первым этапом фрагментации ипотечного кредита является его открытие, вторым — финансирование, третьим - продажа ссуды, четвертым — обслуживание, пятым — инвестиции.

Открытие ипотечного кредита (первый этап) - предполагает появление нового специализированного кредитного института — «ипотечного брокера». Содержанием его деятельности является маркетинг или сбыт ипотечной услуги, за которыми следует составление заявки на кредит, включающей оценку собственности, анализ кредитоспособности, подготовку договора о ссуде, за что организатор кредита получает комиссионные. Кредитный брокер работает над организацией ссуд с риэлтором в качестве независимого подрядчика ипотечных банков и ссудосберегательных учреждений, деля с ним комиссионные за открытие кредита. В ряде случаев ипотечные кредитные организации создают специальные подразделения для приобретения ссуд у ипотечных брокеров.

Несмотря на важность открытия ипотечного кредита, необходимость в его фрагментации вызвана вторым этапом. Способ финансирования ипотечных кредитов кредиторами за счет средств, мобилизованных с помощью депозитных инструментов, либо посредством эмиссии кредиторами закладных предполагал наличие у кредитора всего набора рисков: кредитного, процентного, ликвидности.

Их желание диверсифицировать риски, по сути дела, обусловило появление третьего этапа — продажи ссуды, а в конечном итоге и появление вторичного рынка ипотеки. Функция управления рисками в большей степени является теперь прерогативой участников вторичного рынка. Продажа ипотечных кредитов напрямую связана с цикличностью рынка ипотеки. В случае снижения доступности ресурсов для выдачи ипотечных кредитов ограничивается и доступность последних. Появление нового кредитного института - ипотечного агентства, специализирующегося на покупке ипотечного портфеля у первичных кредиторов, и выпуск под их обеспечение ипотечных облигаций позволяют решить данное противоречие.

Четвертый этап - обслуживание ипотечных кредитов, т.е. сбор платежей по кредиту, распределение поступлений в форме процента и основной суммы долга, предоставление отчета инвестору, соблюдение требований законодательства и т.д. Совместно с процедурой открытия кредита его обслуживание формирует содержание специализации ипотечных банков.

Пятый этап — эмиссия ипотечным агентством ипотечных облигаций и размещение их инвесторам. По мнению Гэррета, специализация ипотечного кредита означает, что ипотечные банки «не могут дальше выполнять весь комплекс необходимых услуг: открывать кредит, финансировать его, продавать и обслуживать. Для выживания организации нужно найти область, в которой она может работать лучше всего, и специализироваться в ней». Более того, он считает, что сходная точка зрения существует в отношении всей сферы банковской деятельности как на целое, нуждающееся в разделении на специальные зоны.

З. Гарипова

Печать Отправить ссылку

Forex: валютные пары

НОВОСТИ

30 апреля 2019 г.
18:05Премьер Белоруссии: с запуском Нежинского ГОКа страна станет более значимым игроком на мировом рынке калия
17:54Оборот глобального рынка электронной коммерции составил $29 трлн - ЮНКТАД
17:31Неопределенность по Brexit может сказаться на ценах на французское вино
16:43Минпромторг РФ предлагает исключить список обязательных техопераций для локализации в автопроме
15:59Козак: выпадающие доходы бюджета от корректировки демпфера частично будут компенсированы допакцизом на газойл
15:30WWF России: на экотуризм приходится четверть мирового рынка путешествий
14:57Минэнерго ожидает среднегодовой рост потребления электроэнергии в 1,2% до 2024 года
21 апреля 2019 г.
18:02Китай начинает новый этап развития рынка электромобилей
17:11Объем рынка доверительного управления по итогам 2018 года превысил 8 трлн руб.
16:19Активы пяти крупнейших российских банков в марте увеличились на 0,5%
15:35В марте банковские вклады в валюте не изменились, рублевые выросли на 0,2%
14:49В Москве и Санкт-Петербурге растет доля свободных помещений стрит-ритейла
14:02Кредиты нефинансовому сектору в марте увеличились на 0,4%
13:20Спрос на летние речные круизы по России в этом году вырос на 10-15%
12:39Просроченная задолженность физлиц по банковским кредитам в марте снизилась на 1,4%