Аналитики ЦБ РФ оценивают потенциал спроса на ипотеку на уровне 3-4 млн домохозяйств до середины 2025 года, или в среднем не более 1 млн семей в год.

Уровень проникновения ипотеки в России, согласно данным опроса Всемирного банка (Global Findex Database), уже в 2017 году превышал уровень проникновения в большинстве других стран с формирующимися рынками, в том числе стран БРИКС. Он в целом был выше уровня большинства стран с формирующимися рынками и составлял 15% от взрослого населения (15 лет и старше), говорится в аналитической записке "Об оценке потенциального спроса на ипотеку", подготовленной департаментом исследований и прогнозирования ЦБ РФ.

Без учета заемщиков, которые уже имели действующий ипотечный кредит в данных регионах на конец июня 2021 года, оценка максимального устойчивого уровня платежеспособного спроса с поправкой на возможный рост цен в ближайшем будущем находится в диапазоне 9-12 млн семей. Однако фактический спрос окажется существенно меньше.

Как отмечают аналитики ЦБ, наиболее обеспеченные домохозяйства, скорее всего, в большинстве своем не будут играть ключевой роли в обеспечении спроса на ипотеку на первичном рынке (так как они либо не заинтересованы в улучшении жилищных условий, либо могут профинансировать покупку полностью за счет собственных средств). Потенциал спроса на ипотеку будут ограничивать опережающий рост цен на недвижимость в ряде регионов и региональные различия в уровне доходов, а также миграция населения из малых населенных пунктов в мегаполисы с более высокими ценами на жилье.

При оценке спроса важно учитывать и демографический фактор: в ближайшие годы доля населения в наиболее активном с точки зрения ипотеки возрасте (30-35 лет) будет сокращаться. Тем не менее граждане, вступающие в данную возрастную категорию, будут создавать дополнительный спрос на ипотеку, в том числе на первичную.

"Итоговая оценка числа домохозяйств без ипотеки, которые потенциально смогут обслуживать ипотеку на первичном рынке в ближайшие годы, с учетом региональных особенностей, составляет 3-4 млн домохозяйств на горизонте до середины 2025 года, или в среднем не более 1 млн домохозяйств в год относительно текущего момента времени", - говорится в записке.

При площади стандартной квартиры 54 кв. м максимальный спрос на новостройки до 2025 года, профинансированный за счет ипотеки на первичном рынке, составит 54 млн кв. м в год, или 216 млн кв. м суммарно до середины 2025 года. Спрос на ипотеку в денежном выражении составит 17,2 трлн рублей. При этом с учетом развития территорий плотной застройки вблизи мегаполисов средняя площадь приобретаемого жилья может несколько сократиться по сравнению с оценкой выше. Объем ввода жилья в многоквартирных домах в последние три года составлял 42-44 млн кв. м в год, а общий ввод с учетом ИЖС - 76-82 млн кв. метров.

После удовлетворения всего спроса на ипотеку на первичном рынке в 2025 году за его пределами спрос будет расти только за счет взросления и повышения финансового благосостояния младших поколений. Он оценивается примерно в 250 тыс. семей в год, что в четыре раза меньше, чем в предшествующие годы.

"Это означает, что активное стимулирование спроса на ипотеку в ближайшие годы чревато резким падением спроса в 2026-2030 гг., что негативно скажется на рынке жилья и строительном секторе", - отмечают аналитики департамента.

Аналитики ЦБ полагают, что поддержание текущих темпов роста строительства нового жилья, весьма вероятно, в перспективе опередит динамику будущего спроса. Поэтому с точки зрения устойчивости спроса на жилье и ипотечного рынка (снижения рисков резких колебаний спроса после 2024 года) оптимальным представляется выдача примерно 0,5 млн ипотечных кредитов в год на покупку жилья в новостройках на горизонте до 2030 года. Это меньше, чем выдается сейчас. Тем не менее, по расчетам ЦБ, этого окажется достаточно, чтобы покрыть весь платежеспособный спрос на данный вид кредита. По оценкам департамента исследований и прогнозирования ЦБ, выдача ипотечных кредитов в таких объемах создаст спрос на новое жилье в объеме 27 млн кв. м в год (чуть более 2 трлн рублей).