Развитие ипотечного кредитования в Свердловской области. Проблемы развития ипотечного рынка.

Используются две основные модели деятельности банков на ипотечном рынке. По одной из моделей работают банки, располагающие достаточными собственными средствами, на рынке первичного жилья, предоставляя полный цикл ипотечных услуг. Это такие крупные банки, имеющие филиалы и представительства в Свердловской области, как Сбербанк, Внешторгбанк, Райффайзенбанк Австрия, УРАЛСИБ, Росбанк, Альфа-Банк.

Средние банки предпочитают использовать другую модель ипотечного кредитования. Ввиду недостаточности собственных средств у этих банков услуги по рефинансированию предоставляет им АИЖК (через регионального оператора - ОАО «САИЖК»), а также другие крупные банки.

По прогнозным оценкам, представленным в Основных направлениях развития банковского сектора Свердловской области, к 2010 г. суммарный оборот по вновь выданным кредитными организациями ипотечным кредитам населению области составит от 37 до 63 млрд руб., количество долгосрочных жилищных кредитов планируется довести до 30 тыс. Доля Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования прогнозно должна составить 25-30%, т.е. около 10 тыс. кредитов. В 2006 г. установлен плановый показатель в 2500 тыс. кредитов. К концу 2010 г. в области планируется построить около 8,6 млн кв. м жилой площади.

Несмотря на очевидные успехи, остается ряд проблем, стоящих перед субъектами ипотечного рынка. Для заемщиков - это невысокий уровень доходов и особенности регионального рынка недвижимости. Ввиду недостаточности объемов жилого фонда сохраняются высокие темпы роста цен на квартиры, отмечается разбалансированность между спросом и предложением на рынке недвижимости. Темпы роста доходов не поспевают за темпами роста цен на жилье. Адаптируясь к этим условиям, банки используют программы, позволяющие покупателям заключать сделки в максимально короткие сроки, а также снижают процентные ставки по кредитам, уменьшают первоначальный взнос кредита. Появились ипотечные программы с «нулевым» первоначальным взносом, которые внедрили лидеры на рынке ипотечного кредитования - Внешторгбанк и Банк Москвы, филиалы которых работают в Свердловской области. С 1 июля 2006 г. АИЖК объявило о снижении ставки рефинансирования ипотечных жилищных кредитов
до 11,5%.

Однако риски банков при таких условиях кредитования возрастают. Если заемщик не в состоянии внести первоначальный взнос, то это может свидетельствовать о недостаточности его накоплений и, следовательно, более низкой кредитоспособности. Поэтому банки ставят уровень процентной ставки по кредитам в зависимость от размера первоначального взноса: чем меньше взнос, тем выше ставка. При 30%-ном первоначальном взносе ставка САИЖК на 2,5% ниже, чем в случае, когда вносится 10% от стоимости приобретаемого жилья.

К настоящему времени в Свердловской области сложились относительно невысокие процентные ставки по ипотечным кредитам - реальная ставка в 2005 г. составила около 3% в годовом исчислении. Для сравнения: данная ставка в США составляет более 4,5%, в Европе - около 5%. Возможность получения ипотечного кредита сейчас лимитируется не уровнем процентных ставок, а размерами доходов людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Смягчение условий кредитования не всегда ведет к увеличению доступности жилья. Искусственное снижение ставок по ипотечным кредитам может привести к дестабилизации рынка, созданию дополнительного спроса на жилье. При недостаточности предложения на рынке недвижимости спрос будет обуславливать повышение цен на жилье. Для банков основная проблема - недостаточность длинных и дешевых пассивов, которую пока способны решать лишь крупные банки. Другой немаловажной проблемой является несовершенство законодательства. Отдельно стоит вопрос о реализации мероприятий по увеличению объемов жилищного строительства, формированию доступного жилья, ведь ипотека - лишь инструмент приобретения жилья, и не менее важным фактором, чем стоимость ипотечного кредита, является стоимость квадратного метра жилья.

Развитию ипотеки препятствуют также:

• значительные сроки регистрации договоров купли-продажи в органах юстиции. В Свердловской области они увеличились в 2006 г. с 14 до 28 дней;
• отсутствие в регионах резервного жилого фонда, предусмотренного действующим законодательством. В случае принудительного выселения должника из квартиры банки вынуждены решать проблему подбора соответствующего жилья;
• зарплата «в конвертах», затрудняющая доступ к ипотечным кредитам.

  Г. Ковалева