Как рассчитать допустимую стоимость аренды в ТЦ для своего бизнеса

29 июля 2022 г.

Арендная ставка в торговом центре может выглядеть приемлемой, пока предприниматель не сопоставит ее с реальным оборотом точки. Ошибка на этом этапе особенно неприятна: помещение уже оформлено, оборудование закуплено, сотрудники наняты, а значительная часть выручки ежемесячно уходит арендодателю.

Поэтому оценивать помещение только по стоимости квадратного метра неправильно. Важно заранее определить, какую арендную нагрузку способен выдержать конкретный бизнес.

Отталкиваться нужно от экономики торговой точки

У двух магазинов одинаковой площади допустимая стоимость аренды может отличаться в несколько раз. Причина - разная маржинальность, средний чек, количество покупателей и расходы на персонал.

Для предварительного расчета необходимо знать:

• планируемый месячный оборот;
• среднюю торговую наценку;
• фонд оплаты труда;
• налоговую нагрузку;
• расходы на логистику и обслуживание;
• затраты на рекламу;
• другие постоянные расходы.

После этого становится понятно, сколько денег остается на аренду без угрозы для прибыльности бизнеса.

Например, если магазин рассчитывает получать 2 млн рублей выручки ежемесячно, это еще не означает, что аренда в 300 тысяч рублей будет приемлемой. У бизнеса с высокой себестоимостью товара такая ставка может практически полностью съесть прибыль.

Какой процент оборота можно отдавать за помещение

Универсальной цифры не существует. Для разных категорий бизнеса допустимая доля расходов на помещение различается.

Магазин одежды, кофейня, ювелирный салон и остров аксессуаров работают с разной экономикой. Именно поэтому лучше ориентироваться не на усредненный показатель рынка, а на собственную финансовую модель.

Полезно рассчитать сразу несколько сценариев:

• слабый месяц;
• средний прогноз;
• удачный месяц.

Если аренда становится непосильной уже при небольшом снижении продаж, помещение слишком дорогое.

Не забывайте о дополнительных платежах

В предложении арендодателя может фигурировать привлекательная базовая ставка, однако фактические расходы окажутся выше.

Кроме основной аренды встречаются эксплуатационные платежи, маркетинговые сборы, коммунальные расходы, плата за электроэнергию, уборку и другие услуги.

Также необходимо учитывать обеспечительный платеж. Формально он не всегда является расходом, но деньги придется изъять из оборота на длительный срок.

В итоге предложение с арендой 200 тысяч рублей в месяц может фактически обходиться значительно дороже.

Полезно рассчитать точку безубыточности

Еще до подписания договора стоит определить, сколько продаж необходимо делать каждый день, чтобы покрывать все расходы.

Если средняя покупка составляет 3000 рублей, а для выхода в ноль нужно получать 80 чеков ежедневно, возникает следующий вопрос: способен ли выбранный участок торгового центра обеспечить такое количество покупателей?

Именно здесь финансовый расчет соединяется с анализом локации.

Аренда должна оставлять запас

Опасная стратегия - брать помещение, экономика которого работает только при идеальном сценарии.

В первые месяцы магазин может набирать аудиторию медленнее ожидаемого. Возможны колебания спроса, изменения ассортимента, дополнительные расходы на персонал или оборудование.

Поэтому после оплаты аренды и других обязательных расходов должен оставаться финансовый запас.

Перед принятием решения полезно ответить на три вопроса: какой оборот нужен для выхода в ноль, реалистичен ли он для выбранного ТЦ и останется ли бизнес прибыльным при снижении продаж на 15-20%.

Если ответ хотя бы на один из них вызывает сомнения, лучше еще раз пересчитать экономику помещения до подписания договора.

---

В процессе написания статьи частично задействованы материалы с arendatrc.ru - стоимость аренды в ТЦ для бизнеса