Особенности российского рынка недвижимости.

За I полугодие 2005 г. российские банки получили процентных доходов от нефинансовых предприятий в три раза больше, чем от домашних хозяйств; стоимость предоставленного банкам нефинансовыми предприятиями обеспечения была также в разы больше, чем обеспечение предоставленных населению кредитов. Следовательно, обесценение предоставленных нефинансовыми предприятиями банкам имущественных залогов грозит снизить ликвидность балансов кредитных организаций так же, как и резкое снижение цен на жилье.

Стремительный рост цен на недвижимость увеличивает инфляционный навес, поскольку рост стоимости капитальных затрат отражается в себестоимости и провоцирует рост цен производителей. Результаты исследований о воздействии цен производителей на инфляцию показывают, что косвенное влияние повышения цен в основных затратообразующих отраслях на базовую инфляцию (через рост материальных издержек других промышленных производств) оценивается примерно в 2,1 - 2,3 п.п. Учитывая, что базовая инфляция в 2004 г. составила 10,5 п.п., вклад в нее указанных цен может быть оценен на уровне 20,9% от всего прироста.

По данным Росстата, в течение 2005 г., несмотря на динамичный рост цен недвижимости, произошло снижение показателя обеспеченности строительных организаций договорами и прочими заказами (контрактами): если за 9 месяцев этот показатель составил 1,8 месяца, то к сентябрю он снизился до 1,3 месяца. Для сравнения: в 2004 г. ежемесячное среднее данного показателя составляло 1,9 месяца.

По данным обследования деловой активности строительных организаций, проведенного по состоянию на 10 августа 2005 г., в строительстве индекс предпринимательской уверенности в III квартале 2005 г. составил - 9%, т.е. доля респондентов, отметивших снижение предпринимательской уверенности, оказалась на 9 п.п. больше доли, отметивших ее рост. Прогнозные оценки изменения основных показателей деятельности строительных организаций свидетельствуют о том, что стоимость до двух третей строительно-монтажных работ к концу 2005 г. увеличится, но только пятая часть опрошенных заявила об ожидающемся росте объемов строительства. Увеличилась с 17 до 19% от числа опрашиваемых предприятий доля тех из них, у которых выросла просроченная кредиторская и дебиторская задолженность, и с 28 до 19% уменьшилась доля, ожидающих улучшения своего финансового положения.

На протяжении последних лет московский рынок недвижимости демонстрирует стремительный рост. Лидером является сегмент жилой недвижимости - по данным аналитиков, с 2000 г. средняя стоимость 1 кв. м возросла в 3 раза. Ежегодно в столице вводится более 4,5 - 5 млн. кв. м жилья. Исключительно высокие темпы роста экономики Москвы помогают сосредотачивать здесь основные финансовые потоки, которые в том числе финансируют потребительский спрос на жилье.

Рынок жилья постоянно находится в поле зрения средств массовой информации, в отличие от остающегося за кадром рынка коммерческой недвижимости, хотя темпы его роста за последние несколько лет также впечатляют. Например, в сегменте наиболее качественных офисных площадей (так называемый класс А и В) объем ежегодно вводимых в эксплуатацию помещений в Москве вырос с 1999 по 2005 г. практически в 3 раза, а спрос - в 4 раза. С 1999 г. наблюдается устойчивый рост ставок аренды на офисные помещения, которые на текущий момент являются одними из самых высоких в Европе, уступая лишь Лондону и Парижу. Увеличивается средний размер реализуемых проектов. Так, если в 1999 г. площадь современного офисного здания составляла в среднем 5-7 тыс. кв. м, то на 2005 г. — 12-13 тыс. кв. м, а к 2007 г. достигнет 20-25 тыс. кв. м, что в денежном эквиваленте составляет 60-80 млн долл.

Отдельные проекты достигают 100-200 тыс. кв. м и более, например ММДЦ «Москва-Сити». Такая же позитивная динамика наблюдается и в сегментах торговой и складской недвижимости.

Е. Борисов