ОФБУ как механизм рефинансирования ипотечных активов. Где взять ресурсы?

Крупные эмиссии ипотечных облигаций финансовыми монстрами страны, наподобие Газпромбанка и Внешторгбанка, заставили говорить об исключительной роли секьюритизации в деле привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Однако пока эксперты не торопятся оценивать эффективность эмиссий ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами.

Это не значит, что для вынесения вердикта придется ждать их погашения. В последнее время было сделано немало для того, чтобы эмиссия ипотечных облигаций стала возможна не только на бумаге, чтобы крепла уверенность участников рынка в экономической рентабельности эмиссии подобных облигаций, все меньше становилось регистрационных и прочих барьеров. А полностью их устранить сможет только закон «О секьюритизации», ждать которого, видимо, придется еще не один год.

Здесь можно отметить два взаимосвязанных момента. Во-первых, секьюритизация - достаточно дорогая процедура, связанная и с привлечением различных финансовых консультантов, и с многочисленными согласованиями в органах государственной власти. Во-вторых, секьюритизация сильно растянута во времени, а время в финансовом мире - это деньги. Задержки здесь связаны не только с бюрократическими проволочками, но и с трудностями формирования высококачественного пула ипотечных кредитов. В меньшей степени все эти проблемы относятся к крупным полугосударственным структурам наподобие Сбербанка, Внешторгбанка и Газпромбанка, обладающим непонятным для иностранцев «административным ресурсом».

Потребность в эффективных механизмах привлечения финансовых ресурсов неуклонно возрастает. Но эмиссиям российскими банками MBS (Mortgage-backed securities -ценных бумаг, обеспеченных ипотекой) мешают следующие проблемы:

• слабое финансово-экономическое состояние банка, ограниченные возможности традиционных источников финансирования (кредитные линии, эмиссия корпоративных банковских облигаций);
• недостаточно высокий рейтинг для выхода на рынок капиталов;
• необоснованно жесткие требования надзорных органов (один из наиболее весомых факторов, сдерживающих финансирование с помощью секьюритизации активов и выпуска дополнительных долговых обязательств).

Нехватка финансовых ресурсов для кредитных учреждений уже достигла такой критической отметки, что эксперты склонны видеть в ней причину будущего банковского кризиса.

Какие же способы могут использовать коммерческие банки второго и третьего эшелонов для пополнения финансовых ресурсов в условиях все возрастающих объемов ипотечного кредитования? Здесь надо заметить, что конкурентная среда на рынке ипотечного кредитования в России довольно комфортная. Отчасти это связано с недостаточно удовлетворенным спросом, что позволяет и малым региональным банкам иметь на нем свою долю, разумеется, в рамках определенной территории.

Первый способ, предлагаемый Правительством РФ, заключается в передаче прав требований с определенным дисконтом государственному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (или его региональным агентам). К сожалению, дисконт может быть весьма высоким, да и выкупаемая ссуда должна соответствовать стандартам самого агентства, которые не совсем адекватны рыночной конъюнктуре.

Для банков, не желающих терять свою маржу, существует и второй способ рефинансирования, строящийся на организации взаимовыгодного взаимодействия с более крупными банками. Эти отношения складываются на основе агентского договора, обязывающего одну сторону осуществлять выдачу ипотечных кредитов по стандартам другой стороны, которая, в свою очередь, обязуется их выкупать. Такой договор - идеальный вариант не только для банков, не имеющих собственных ипотечных программ, но и для тех, что попросту желают диверсифицировать риски. Сегодня есть уже примеры, когда небольшой банк, не имеющий развитой филиальной сети, через своих многочисленных агентов охватывает кредитными программами не меньшее число регионов, чем Сбербанк.

Конечно, и эти способы имеют свои недостатки. Но секьюритизировать ипотечные активы (т. е. эмитировать на их основе ценные бумаги) можно, не обязательно превращая их в ипотечные облигации.

М. Лещинский