Особенности российского рынка недвижимости.

Развивающийся российский рынок недвижимости все более зависим от банковского капитала как со стороны предложения, так и со стороны спроса. С экономической точки зрения, инвесторам выгодно максимально использовать заемный капитал, поскольку он дешевле собственного. Финансовый леверидж в условиях благоприятной конъюнктуры позволяет существенно увеличить число реализуемых инвестиционных проектов и максимизировать прибыль. Использование ипотечного финансирования является одним из привлекательных способов приобретения жилья для большинства домохозяйств.

Стоимость привлечения средств банков остается в России достаточно высокой по сравнению с ведущими развитыми странами. Это один из факторов, сдерживающих развитие национального рынка недвижимости. Крупные инвесторы частично смогли решить эту проблему — уже происходит рефинансирование готовых проектов зарубежными банками на выгодных условиях. Наибольший неудовлетворенный спрос на дешевое заемное финансирование остается со стороны домохозяйств.

Незапланированные доходы бюджета от резко возросшей экспортной выручки до последнего времени не использовались для смягчения растущей социальной напряженности на рынке недвижимости. Лишь в 2005 г. началось формирование национального проекта эмиссии ипотечных ценных бумаг и было озвучено предложение о направлении части сверхплановых доходов бюджета на покрытие отрицательных ставок ипотечного кредитования.

Резкое снижение стоимости ипотеки приводит к существенному увеличению спроса на жилье, которое становится более доступным. Увеличившийся платежеспособный спрос снижает риски инвесторов-застройщиков, а следовательно, и риски банковского кредитования строительства. Создаются предпосылки для существенного роста строительной отрасли. Хотя программы ипотечного кредитования направлены, в первую очередь, на обеспечение доступности жилья населению, существует большая вероятность того, что ими могут воспользоваться спекулятивные инвесторы. Дешевая ипотека, с одной стороны, и спекулятивные покупки — с другой, стимулируют рост цен на недвижимость. В случае, если этот рост не будет сопровождаться соответствующим улучшением общей экономической ситуации в стране, на рынке недвижимости может образоваться ценовой «пузырь».

Возникает вопрос: в какой степени ситуация на московском рынке недвижимости близка к ценовому «пузырю»? К сожалению, ни наука, ни практика пока не сумели выработать надежных методов диагностики «пузырей», поэтому однозначно на этот вопрос ответить сложно. Многие считают, что существенные темпы роста стоимости жилья не обоснованы экономически. В качестве ориентира для оценки «критической массы», способной обрушить рынок жилья, можно использовать показатель доли инвестиционных покупок квартир в общем объеме сделок. Очевидно, что как только на рынке появятся первые признаки стагнации, начнется активная распродажа квартир, и от ее объемов будет существенно зависеть степень ценовой коррекции. По некоторым оценкам, сегодня доля инвестиционных покупок на рынке жилья Москвы составляет более 30%, при этом наблюдается тенденция ее роста год от года.

Достаточно сложно сказать, является ли сегодняшняя доля инвестиционных квартир критичной. Вместе с тем дальнейшее ее увеличение должно сильно насторожить аналитиков и кредиторов.

Ситуация на московском рынке коммерческой недвижимости не так остра, как на рынке жилья. Вместе с тем сверхдоходы рынка также привлекают значительный капитал. Практически в каждом из сегментов рынка объем заявленных на среднесрочную перспективу проектов в случае их реализации, как минимум, удвоит существующее сегодня предложение. В этой связи также ведутся дискуссии о возможной коррекции рынка, хотя это вопрос более отдаленной перспективы.

Целенаправленный мониторинг рынка жилой недвижимости со стороны регулирующих органов и кредитных организаций является первоочередной мерой в борьбе с образованием ценовых «пузырей». Поскольку государственные надзорные органы на основании анализа динамики развития рынка в текущем режиме могут лишь давать рекомендации в отношении кредитной политики банков, на последних ложится значительная доля ответственности за оценку и хеджирование сделок с недвижимостью.

Трудности диагностики ценовых «пузырей» связаны с необходимостью оценить динамику факторов, определяющих стоимость недвижимости. Торговля недвижимостью является одним из самых выгодных бизнесов во всем мире. Ведущие развитые страны с 1990-х гг. в полной мере испытали на себе последствия резкой коррекции цен активов на рынках недвижимости. Кризисы на рынках недвижимости остро воспринимаются кредитными организациями. Отечественная банковская система окажется в случае такого кризиса под ударом и ее потери могут быть значительно катастрофичнее, чем потери банковских систем ведущих развитых стран.

Е. Борисов