Особенности российского рынка недвижимости.

Развивающийся российский рынок недвижимости все более зависим от банковского капитала как со стороны предложения, так и со стороны спроса. С экономической точки зрения, инвесторам выгодно максимально использовать заемный капитал, поскольку он дешевле собственного. Финансовый леверидж в условиях благоприятной конъюнктуры позволяет существенно увеличить число реализуемых инвестиционных проектов и максимизировать прибыль. Использование ипотечного финансирования является одним из привлекательных способов приобретения жилья для большинства домохозяйств.

Стоимость привлечения средств банков остается в России достаточно высокой по сравнению с ведущими развитыми странами. Это один из факторов, сдерживающих развитие национального рынка недвижимости. Крупные инвесторы частично смогли решить эту проблему — уже происходит рефинансирование готовых проектов зарубежными банками на выгодных условиях. Наибольший неудовлетворенный спрос на дешевое заемное финансирование остается со стороны домохозяйств.

Незапланированные доходы бюджета от резко возросшей экспортной выручки до последнего времени не использовались для смягчения растущей социальной напряженности на рынке недвижимости. Лишь в 2005 г. началось формирование национального проекта эмиссии ипотечных ценных бумаг и было озвучено предложение о направлении части сверхплановых доходов бюджета на покрытие отрицательных ставок ипотечного кредитования.

Резкое снижение стоимости ипотеки приводит к существенному увеличению спроса на жилье, которое становится более доступным. Увеличившийся платежеспособный спрос снижает риски инвесторов-застройщиков, а следовательно, и риски банковского кредитования строительства. Создаются предпосылки для существенного роста строительной отрасли. Хотя программы ипотечного кредитования направлены, в первую очередь, на обеспечение доступности жилья населению, существует большая вероятность того, что ими могут воспользоваться спекулятивные инвесторы. Дешевая ипотека, с одной стороны, и спекулятивные покупки — с другой, стимулируют рост цен на недвижимость. В случае, если этот рост не будет сопровождаться соответствующим улучшением общей экономической ситуации в стране, на рынке недвижимости может образоваться ценовой «пузырь».

Возникает вопрос: в какой степени ситуация на московском рынке недвижимости близка к ценовому «пузырю»? К сожалению, ни наука, ни практика пока не сумели выработать надежных методов диагностики «пузырей», поэтому однозначно на этот вопрос ответить сложно. Многие считают, что существенные темпы роста стоимости жилья не обоснованы экономически. В качестве ориентира для оценки «критической массы», способной обрушить рынок жилья, можно использовать показатель доли инвестиционных покупок квартир в общем объеме сделок. Очевидно, что как только на рынке появятся первые признаки стагнации, начнется активная распродажа квартир, и от ее объемов будет существенно зависеть степень ценовой коррекции. По некоторым оценкам, сегодня доля инвестиционных покупок на рынке жилья Москвы составляет более 30%, при этом наблюдается тенденция ее роста год от года.

Достаточно сложно сказать, является ли сегодняшняя доля инвестиционных квартир критичной. Вместе с тем дальнейшее ее увеличение должно сильно насторожить аналитиков и кредиторов.

Ситуация на московском рынке коммерческой недвижимости не так остра, как на рынке жилья. Вместе с тем сверхдоходы рынка также привлекают значительный капитал. Практически в каждом из сегментов рынка объем заявленных на среднесрочную перспективу проектов в случае их реализации, как минимум, удвоит существующее сегодня предложение. В этой связи также ведутся дискуссии о возможной коррекции рынка, хотя это вопрос более отдаленной перспективы.

Целенаправленный мониторинг рынка жилой недвижимости со стороны регулирующих органов и кредитных организаций является первоочередной мерой в борьбе с образованием ценовых «пузырей». Поскольку государственные надзорные органы на основании анализа динамики развития рынка в текущем режиме могут лишь давать рекомендации в отношении кредитной политики банков, на последних ложится значительная доля ответственности за оценку и хеджирование сделок с недвижимостью.

Трудности диагностики ценовых «пузырей» связаны с необходимостью оценить динамику факторов, определяющих стоимость недвижимости. Торговля недвижимостью является одним из самых выгодных бизнесов во всем мире. Ведущие развитые страны с 1990-х гг. в полной мере испытали на себе последствия резкой коррекции цен активов на рынках недвижимости. Кризисы на рынках недвижимости остро воспринимаются кредитными организациями. Отечественная банковская система окажется в случае такого кризиса под ударом и ее потери могут быть значительно катастрофичнее, чем потери банковских систем ведущих развитых стран.

Е. Борисов

Стр.:  1 | 2
Печать Отправить ссылку

Forex: валютные пары

НОВОСТИ

25 апреля 2018 г.
19:45Рынок акций Московской биржи по состоянию на 18:45 мск 25 апреля снижается
19:25Капитализация российского рынка акций Московской биржи в секторе Основной рынок на 25 апреля снизилась на 0,64% и составила 38222,755 млрд руб.
19:25ЦБ РФ будет бороться с сопротивлением эмитентов при конвертации облигаций в акции
19:15Средний курс юаня со сроком расчетов "завтра" по итогам торгов составил 9,7895 руб.
19:15Средний курс доллара США со сроком расчетов "завтра" по итогам торгов на 19:00 мск составил 62,0217 руб.
19:15Средний курс евро со сроком расчетов "завтра" по итогам торгов на 19:00 мск составил 75,7022 руб.
19:03ФАС выдала "Транснефти" на год разрешение на получение контроля над НМТП, может продлить при необходимости
18:59Индекс МосБиржи не изменился, индекс РТС снизился на 1,4%
18:48Держатели евробондов "РусАла" просят OFAC разрешить операции с ними и продлить дедлайн по продаже - агентство
18:47ВЭБ установил ставку купона бондов ПБО-001Р-К037 на 20 млрд руб. в размере 7,01%
18:41Совет директоров "Роснефти" рекомендовал выплатить дивиденды за 2017 г. в размере 6,65 руб. на акцию
18:35Глава ФАС не уверен в успешной блокировке Telegram в России
18:28СП РФ предлагает оптимизировать законодательство в сфере госзакупок
18:13Артемьев: временная национализация РусАла в теории возможна - либо за деньги, либо за активы
18:07ЦБ: активы лишенного лицензии Темпбанка не превышают 2,3 млрд руб., обязательства - более 13,5 млрд руб.

КОНСКИЙ ВОЗБУДИТЕЛЬ ОПТОМ Супер возбудитель, высылаем без предоплаты. Возбудитель действует как на мужчин так и на женщин. Корзина товаров: